Ley de Vivienda y topes al alquiler
Primera ley estatal de vivienda. Permite declarar «zonas de mercado tensionado» donde se limita el precio de los nuevos contratos, da ventajas fiscales a los propietarios que bajen el alquiler y permite recargar el IBI de las viviendas vacías.
Gobierno Votada el 27 de abril de 2023
La pregunta
¿Apoyas limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas?
Ley de Vivienda de 2023: las comunidades autónomas pueden aplicar el límite en las zonas que declaren tensionadas.
Qué pasó
En vigor desde mayo de 2023, con aplicación muy desigual según la comunidad. Su efecto real sigue siendo uno de los debates más vivos, con datos que apuntan en direcciones distintas según la fuente.
Cómo votó cada grupo
- PP
- PSOE
- VOX
- Sumar
- ERC
- Junts
- EH Bildu
- PNV
- Mixto
Explicación
Cómo funciona
Una comunidad autónoma puede declarar zona tensionada un municipio o barrio si el alquiler más los suministros superan el 30 % de la renta media de los hogares, o si el precio ha subido más de 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
En esas zonas, el precio de un nuevo contrato no puede superar el del anterior (actualizado), y a los grandes propietarios se les aplica además un índice de referencia. La actualización anual de los contratos se limitó (2 % en 2023, 3 % en 2024) y desde 2025 usa un índice del INE.
Los propietarios en zonas tensionadas pueden reducir en el IRPF hasta el 90 % del rendimiento si bajan el alquiler al menos un 5 %, el 70 % si alquilan a jóvenes de 18-35 años, el 60 % si han rehabilitado la vivienda y el 50 % en el resto de casos. Los ayuntamientos pueden subir el IBI hasta un 150 % a las viviendas vacías.
Aplicación desigual
Solo la aplican las comunidades que lo piden. A finales de septiembre de 2026 había unos 317 municipios declarados tensionados, la mayoría en Cataluña (271, ampliados a unos 302 en julio de 2026), además de Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia. Madrid y Andalucía, entre otras, han rechazado aplicarla.
Qué dicen los datos (y por qué no coinciden)
Según la Generalitat (Incasòl, datos de fianzas), el precio de los nuevos contratos en las zonas tensionadas catalanas bajó un 1,3 % desde marzo de 2024 hasta principios de 2026, mientras en el resto de Cataluña subió un 9,5 %.
Según idealista, los anuncios de alquiler permanente en España cayeron un 44 % entre 2018 y 2025, de 902.664 a 510.091, con caídas del 58 % en Madrid capital (que no aplica la ley) y del 83 % en Barcelona. Son anuncios en un portal, no viviendas, y la caída empezó antes de la ley.
Un estudio académico sobre el control de rentas catalán de 2020-2021 (Jofre-Monseny y otros, 2023) estimó una bajada de precios de entre el 4 % y el 6 % sin reducción del número de contratos, con datos de registro.
Datos y evolución
- ≈317Municipios declarados tensionados (sept. 2026)
- −1,3 % vs +9,5 %Nuevos contratos en zonas tensionadas catalanas frente al resto de Cataluña (2024-2026)
- −44 %Anuncios de alquiler permanente en idealista, 2018-2025
Fuente: Eurostat (prc_hicp_aind)
LecturaEl IPC de alquiler incluye contratos en vigor, por eso sube despacio; no mide solo los nuevos contratos.
Fuente: Eurostat (prc_hpi_a)
LecturaPrecio de la vivienda en compra, índice 2015 = 100 (Eurostat): complementa la serie de alquiler para ver si ambos mercados se mueven igual.
Cronología
Cataluña aprueba su propia ley de contención de rentas, anulada por el Constitucional en 2022.
El Congreso aprueba la ley (176–167). Congreso, datos abiertos
Entra en vigor (Ley 12/2023). BOE
Cataluña declara las primeras zonas tensionadas (140 municipios).
Se suman municipios de Navarra (21), País Vasco, Galicia y Asturias.
Cataluña prorroga y amplía su mapa a unos 302 municipios. Última Hora
En otros países
Medidas parecidas aplicadas fuera de España y lo que se sabe de sus efectos. Los contextos son distintos: sirven como referencia, no como predicción.
Berlín: congelación de alquileres (Mietendeckel)
Alemania · 2020–2021
- Qué hizo
- Congeló los alquileres de 1,5 millones de viviendas al nivel de 2019 y obligó a rebajar los más altos.
- Qué pasó
- Un estudio del DIW halla que bajaron los precios anunciados, pero también, de forma notable, la oferta en alquiler, mientras subían los precios en los municipios vecinos. El Constitucional alemán la anuló al año por falta de competencia de Berlín, y los inquilinos tuvieron que pagar la diferencia.
Cataluña: contención de rentas de 2020
España (precedente) · 2020–2022
- Qué hizo
- Topó los alquileres en unos 60 municipios hasta que el Tribunal Constitucional anuló la ley por invadir competencias estatales.
- Qué pasó
- Con datos de registro, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023) estiman bajadas del 4-6 % sin reducción del número de contratos, a diferencia de lo que muestran los anuncios en portales.
Fuente: Universitat de Barcelona
La votación
Aprobación en el Congreso. Votación del texto final de la ley en el Pleno del Congreso tras su paso por la comisión. Después va al Senado, que puede introducir cambios o vetarla.
La línea marca la mayoría absoluta (176 de 350). Una votación ordinaria se gana con más síes que noes; las leyes orgánicas necesitan 176 síes en la votación final.
Voto por grupo
- Sí
- No
- Abstención
- No vota / ausente
Otros grupos de la legislatura 2019-2023
| Grupo | Sí | No | Abst. |
|---|---|---|---|
| Ciudadanos | 0 | 9 | 0 |
| Grupo Plural (sin Junts): PDeCAT, Más País, Compromís, BNG | 3 | 3 | 1 |
| Grupo Mixto de 2019-2023: CUP, CC, UPN, Teruel Existe, PRC, Foro, NC | 2 | 8 | 0 |
Texto oficial de la votación
Votación del dictamen del Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda.
Sesión 256, votación 173 · 27 de abril de 2023
El debate
A favor Quienes la apoyan argumentan
El alquiler absorbe una parte creciente de los ingresos, sobre todo de los jóvenes; los topes alivian a quien firma un contrato en una zona tensionada.
Que el esfuerzo ha crecido es un dato. El alivio solo llega a quien firma en las zonas declaradas, unos 317 municipios, la mayoría en Cataluña.
Con datos de contratos reales (fianzas), en las zonas tensionadas catalanas los precios bajaron un 1,3 % entre 2024 y 2026, frente a una subida del 9,5 % en el resto de Cataluña, sin pérdida de contratos.
Datos de la Generalitat (Incasòl) y estudio de Jofre-Monseny y otros (2023). Los registros de fianzas no recogen contratos sin declarar ni los de temporada.
Las rebajas en el IRPF (hasta el 90 % del rendimiento) premian a los propietarios que bajan el alquiler o alquilan a jóvenes.
Es lo que establece la ley. No hay datos publicados de cuántos propietarios las usan.
En contra Quienes la rechazan argumentan
Los topes pueden reducir la oferta: los anuncios de alquiler permanente cayeron un 44 % entre 2018 y 2025.
La caída es de anuncios en un portal, no de viviendas, y empezó antes de la ley. En Madrid capital, que no aplica topes, cayeron un 58 %. Los datos de contratos catalanes no muestran menos contratos.
En Berlín, la congelación de alquileres redujo la oferta y subió los precios en los municipios vecinos.
Estudio del DIW. La medida de Berlín era más dura (congelación y rebajas obligatorias) que los topes españoles.
No construye viviendas: el Banco de España calcula un déficit de unas 750.000 entre 2021 y 2025.
Informe Anual 2025 del Banco de España (junio de 2026).